Türkiye ekonomisi son günlerde yaklaşık 353 bin yatırımcıyı ve 891 milyar liralık fon büyüklüğünü ilgilendiren tasfiye süreci, konuşuyor. Burada önemli olan, mağdurların durumudur.
Diğer taraftan bölgemizde de görülen belediyelere yönelik yolsuzluk soruşturmaları ...
Dünya kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings'in 30 Eylül 2026'da düzenlediği Türkiye toplantısının gündeminde de jeopolitik risklerin Türkiye'nin kredi görünümüne etkisi, enflasyonla mücadele ve politika güvenilirliği gibi başlıklar yer aldı. Dolayısıyla bugünkü tabloyu “Fitch Türkiye'nin seviyesini, jeopolitik risklerin görünüm açısından önemli bir risk unsuru olduğunu söyledi.
Peki bütün bunların konut piyasasıyla ne ilgisi var?
Çok ilgisi var.
Çünkü konut piyasasının kaderini yalnızca inşaat maliyetleri belirlemiyor. Asıl belirleyici unsurlardan biri vatandaşın geliridir.
Enflasyon yüksek seyrederken konutun arsa, işçilik ve malzeme maliyetleri artabilir. Fakat vatandaşın geliri aynı hızda artmıyorsa, ortaya önemli bir çelişki çıkar.
Konutun maliyeti yükselir, fakat alıcının satın alma gücü yükselmez.
İşte o zaman fiyat ile gerçek talep arasındaki makas açılır.
Maliyetler yükseliyor, fakat satış aynı hızda yükselmiyor.
Bu tablo devam ederse konut piyasasında önce satış süresi uzar. Daha sonra pazarlık payı büyür. Ardından nakde ihtiyacı olan satıcılar fiyat kırmaya başlar.
Burada özellikle eski konutlar dikkat çekiyor.
Yeni konutlarda arsa, inşaat, işçilik ve finansman maliyetleri nedeniyle fiyatların hızlı biçimde geri gelmesi kolay değildir. Fakat eski konutta aynı maliyet baskısı bulunmadığı için satıcının fiyat konusunda daha fazla esneklik göstermesi mümkündür.
Özellikle borç yükü yüksek olan, işini kaybeden veya nakit ihtiyacı doğan mülk sahipleri satışa yönelirse piyasada “satma yarışı” başlayabilir.
İşte o zaman fiyatlar tabelada değil, gerçek satışlarda düşmeye başlar.
KONUT HER ZAMAN KAZANDIRIR MI?
Uzun yıllar boyunca Türkiye'de “Konut alınır, nasıl olsa değer kazanır” anlayışı güçlü oldu.
Ancak yüksek faiz ve düşük satın alma gücü dönemlerinde bu düşüncenin sorgulanması gerekir.
2007-2008 ABD krizinde de konut fiyatlarının sürekli yükseleceği varsayımı büyük bir balonun oluşmasına katkıda bulunmuştu. Konutların değerinin düşebileceği ve borçların taşınamayacağı ortaya çıktığında sistem tersine döndü. Konut kredi faizleri yüksek, taşınılırlığı zor.
Bir varlığın fiyatının yükselmesi, onun her koşulda kolayca satılabileceği anlamına gelmez.
Konutun gerçek değeri, yalnızca ilan sitelerindeki rakamlarla değil, alıcının o fiyatı ödeyebilmesiyle ortaya çıkar.
ASIL TEHLİKE: STAGFLASYON
Enflasyonun yüksek, ekonomik büyümenin zayıf ve talebin düşük olduğu dönemlerde ekonominin en zor tablolarından biri ortaya çıkar: stagflasyon..
_____
Böyle bir ortamda konut sektörü de zorlanır.
İnşaat maliyetleri artar.
Konut fiyatları yüksek kalır.
Vatandaşın geliri aynı hızda artmaz.
Satışlar yavaşlar.
Bu durum özellikle plansız büyüyen bölgelerde, yüksek katlı projelerde ve yoğun biçimde yazlık konut üretilen sahil şeritlerinde daha fazla hissedilebilir.
Çünkü konut sadece “kaç liraya yapıldığı” ile değil, kaç kişinin o fiyatı karşılayabildiğiyle değer kazanır.
FİYATLARI DÜŞER Mİ?
Yeni konutta maliyetler nedeniyle nominal fiyatların hızlı biçimde düşmesi zor olabilir.
Eski konutlarda ise pazarlıkların artması, satış süresinin uzaması ve nakit ihtiyacı olan, işi iyi gitmeyip satmak isteyen, satıcıların fiyat kırması daha mümkün.
Dolayısıyla önümüzdeki dönemde konut piyasasında “fiyatlar düşecek mi?” sorusundan daha önemli soru şudur:
İnsanlar mevcut fiyatlardan konut almaya devam edebilecek mi?
Eğer vatandaşın geliri konut fiyatlarının gerisinde kalmaya devam ederse, piyasa önce sessizleşir.
Sonra ilanlar çoğalır.
Alıcı azalır.
Pazarlık artar.
Ve sonunda bazı satıcılar, geçmişte hayal ettikleri fiyatı değil, gerçek alıcının verebildiği fiyatı kabul etmek zorunda kalır.
İşte o zaman konut piyasasındaki şişkinliğin ne kadarının gerçek değer, ne kadarının beklenti olduğu daha net ortaya çıkar.
Konutun fiyatını sonunda ilan sahibi değil, alıcının satın alma gücü belirler. İşi iyi gitmeyen dükkanını, evini, bahçesini satma yarışına girilirse, işte bu Stagflasyonu yaşadığımızı fotoğrafı olur...
