Konut ediniminde alternatif bir yöntem olarak sunulan model, küçük birikimlerle projelere ortak olma imkânı sunuyor. Ancak Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Adana Şube Başkanı Hıdır Çak, modelin uygulanabilirliğine ilişkin önemli değerlendirmelerde bulundu.
“KONUT SAHİBİ OLMAK GİDEREK ZORLAŞIYOR”
Başkan Çak, konut edinmede yeni bir model olarak sunulan Gayrimenkul Sertifika modelini şu sözlerle açıkladı:
“Bu yeni bir model olarak sunulan gayrimenkul sertifikası aslında Borsa İstanbul'da işlem gören ve küçük birikimlerle konut projesine ortak olma şeklinde sunulan belli ölçüde de SPK ve Borsa İstanbul koşullarında şekillenecek bir sürecin sonunda insanların bir konut sahibi olmasını özendiren bir formül olarak sunuldu. Aslında neden formül olarak sunuldu? Çünkü günümüz koşullar içerisinde insanların konut sahibi olması giderek zorlaşıyor. Dolayısıyla konuta en kolay ve en basit nasıl ulaşılacağı üzerine sanırım burada bir kafa yoruldu.”
“CAZİP CÜMLELER KULLANILIYOR”
Proje açıklanırken “faiz yok, peşinat yok, ara ödeme yok” gibi cazip cümlelerin kullanıldığına dikkat çeken Çak, “Burada yapılmak istenen şey şu: Bir bölgede bir konut veya iş yeri üretmek için adet ve sayılar belirleniyor. Projenin kapsamı belirleniyor. Sonra bu proje ölçeğinde her bir konut için biriktirilmesi gereken ya da elde edilmesi gereken hisse sayısı yani sertifika adeti belirleniyor. Bu sertifika adetine göre de o projede üretilecek farklı tipteki konutların 1+1, 2+1 ya da 3+1 şeklindeki bu konutların o hisseye denk gelen kadarını elde eden yatırımcı ya da talep eden kişi o konutun da sahibi oluyor.” dedi.
“CİDDİ ENDİŞELER VAR”
Sistemin ilk defa deneneceği için ileride mağduriyet yaşatıp yaşatmayacağıyla ilgili endişelerin taşındığını ifade eden Çak şöyle devam etti:
“Ciddi endişeler taşımamızın tabi birçok nedeni var ama en önemli nedenlerden bir tanesi proje başlarken belirlenen hisse adetleri çok fazla. Dolayısıyla bu hisse adetlerine belirlenen proje süresi içerisinde ulaşmak neredeyse imkânsız.”
Başkan Çak, lansman proje olarak sunulan İstanbul Başakşehir’de yapılacak Damla Kent’teki projede 5 binden fazla konut ve 244 adet ticari birim oluşturulacağını ve bu yapıların 48 ayda teslimatının öngörüldüğünü söyledi. Gayrimenkulün belirlenen ilk fiyatı üzerinden yüzde 24,1 indirim yapıldığının ifade edildiğini de aktaran Başkan Çak, 4 Ağustos’ta talep toplanmaya başlanacağını, sertifika birim fiyatı olan 7,59 TL’nin indirimli fiyat olduğunu dile getirdi.
“ÜST GELİR GRUBUNU İLGİLENDİREN BİR SİSTEM”
4 yıl içerisinde yapılacak her bir konut için elde edilmesi gereken hisse adeti olduğunu vurgulayan Çak, “Mesela 62 metrekare 1+1 daire için 631 bin 516 adet hisse biriktirmek lazım. Hakeza daha çok talep göreceğini düşündüğümüz 88 metrekare 2+1 daire için de 863 bin 276 adet, 144 metrekare 3+1 daire için ise 1 milyon 384 bin 916 adet hisse biriktirilmesi gerekiyor. Bunları tek tek hissenin birim fiyatıyla çarptığımızda her birinin aslında 4 milyondan başlayan 6 milyon, 8 milyon gibi bu mertebelerde bir paraya ihtiyaç olduğunu, bu paranın 48 ayda bırakalım hani dar gelirlinin, orta gelirlinin aslında neredeyse üst gelir gruplarını doğrudan ilgilendiren ve onları burada konut edilmesini sağlayan bir sistem olduğu da burada maalesef ki ortaya çıkıyor.” ifadelerini kullandı.
“SÜREÇ BELİRSİZLİKLERLE DOLU”
Vatandaşların süreç sonunda ödemiş olacağı fiyatın güncel konut fiyatlarıyla karşılaştırılması hakkında bilgi veren Çak, her bir konut ile metrekare fiyatının ve proje sonundaki satış fiyatı ile ilgili fizibilite raporunun olması gerektiğini aktardı.
Çak sözlerinde şunlara yer verdi:
“Biz halka arz sırasında burada nasıl bir sistem üzerinden bunların değerlendirildiği, bu birim fiyatların nasıl oluşturulduğunu şu an için bilmiyoruz. Yani halka arz sırasında eğer bir açıklama yapılırsa belki de bu 7,59 rakamının nasıl bulunduğunu o zaman anlayacağız. Ama asıl soru şu: Süreç içerisinde sizin o proje içerisinde konut tipiniz belli ama konutun bulunduğu konumu neresi olacak? Tabi bunların tamamı belirsizliklerle dolu. Dolayısıyla burada şerefiye farkıyla farklı bir şey edinip edinmeyeceğinizi belki bu halka arzlar sırasında izahnameler içerisinde bulacağız.”
Başkan Çak, süreç sonunda belirlenen sertifika adetine ulaşılması halinde asli edinimle kişilerin tapu sahibi olacağını, sertifikayı adetine ulaşamayanların ise sertifika adetince tali edinim hakkına sahip olacağını ve o tarihte Borsa İstanbul’da sertifika birim fiyatının sertifika adetine çarpılmasıyla ulaşılacak rakamın nakit para iadesi şeklinde yapılacağını söyledi.
“SÜREÇ FARKLI MAĞDURİYETLERE EVRİLEBİLİR”
Sistemin dezavantajlarından birisinin ise konut sahibi olmak için Borsa İstanbul’da hisse alınması olduğu ve borsanın spekülasyona açık olduğunu hatırlatan Çak şöyle konuştu:
“Hepimizde şunu biliyoruz, Borsa İstanbul’da zaman zaman bazı spekülatif düşüşler spekülatif yükselişler gerçekleşebiliyor. Dolayısıyla söz konusu bu gayrimenkul sertifikalarının da speküle edilmesi söz konusu. Bugün 7,59’a aldığınız bir hisse başı rakamın aylar sonra düşüp düşmeyeceğini ya da ne kadar artacağını, en son paraya çevireceğiniz zaman ne kadara tekabül edeceğini öngörmeniz mümkün değil. En büyük sorunlardan bir tanesi bu. Vatandaşların bu işe girerken belki de ilk etapta cazip gelen ‘peşinat yok, faiz yok’ söylemi aslında bir süre sonra belki de çok daha farklı mağduriyetlere bu süreçte evrilebilir. Eğer süreç sonunda gerekli sertifika adetini biriktirme olanağınız yoksa ileride soru işaretiyle karşılaşabilir vatandaşlarımız.”
GÜVENCE SORUNU
Çak, borsa spekülasyonu karşısında vatandaşa herhangi bir güvence verilmediğinin altını çizerek, “Yarın inişlerde ya da çıkışlarda TOKİ’nin ya da Emlak Konut GYO’nun bu konuda herhangi bir güvencesi yok. Sadece süreç sonunda elinizdeki sertifika adetine denk gelen rakamın çarpımından çıkan rakamı size vermekte mesul ya da yeterli sayıda hisse senedi biriktirdiyseniz konutunuzu size teslim etmekle mesul.” diye konuştu.
ADANA’DA KONUTLAR YAPILACAK MI?
İlk etapta İstanbul’un Başakşehir ilçesinde konutların yapılacağını tekrar hatırlatan Başkan Çak ileriki evrelerde sistemin diğer şehirleri de kapsayacağının söylendiğini aktardı. Çak, “Şu an için Adana'da olup olmayacağını bilemiyoruz. Süreç içerisinde bunları göreceğiz ama vatandaşların da bu konut edinme şekliyle ilgili çok sayıda kafalarında soru işareti var. Özellikle ‘Ortak edinim var mı, yani eşler ortak girebilir mi? Ya da birden fazla kişi o konutun edinmesi için sertifika alıp sonra bu sertifikaları biriktirebilir mi?’ gibi sorular da bize geliyor. Aslında bu konuda sistem oldukça cazip. Mümkün olduğunca fazla sayıda insanın katılımını öngördüğü için bir konuta birden fazla insanın sertifika alarak o sertifikalarını birleştirerek o konuta o pay adeti oranında ortak olmasına imkan veriyor. Dolayısıyla burada da bir konutun birden fazla insanın pay sahibi olarak iştiraki de söz konusu.” şeklinde konuştu.
“KİRACILIK ORANI GİDEREK ARTIYOR”
İnsanların güvence beklentilerinin olduğunu vurgulayan Başkan Çak sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bugün konut hala ülkemizde çok önemli bir sorun. Kiracılık hala çok önemli bir sorun. Ev sahibi olma oranlarımız giderek düşüyor. Kiracılık oranımız giderek artıyor. Bundan 15, 20 yıl önce yüzde 60 küsürlerde olan ev sahipliği oranımız yüzde 50’lere kadar geriledi. Bunun dışında kiracılık oranımız yüzde 19-20’lerdeyken yüzde 27-28’lere çıktı. Dolayısıyla konut edinme ve konuta erişme Türkiye'de çok ciddi bir sorun olarak varlığını devam ettiriyor. Burada konut sahibi olmak isteyen her insanın öncelikle aradığı şey tabii ki güvence. Belli ölçüde devlet güvencesinde olduğu bu süreçte TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun süreci yönlendirmesi, belli ölçüde güvenceleri beraberinde getiriyor. Ama bu sadece bir konut edindirme modelinin dışında bir finans modeli de olduğu için spekülasyona da çok açık bir alan yaratıyor.”
“DEVLET ELİNİ TAŞIN ALTINA KOYMALI”
Vatandaşları dikkatli olmaları gerektiği konusunda uyarılarda bulunduklarını bildiren Başkan Çak şunları söyledi:
“Burada bizim en fazla önemsediğimiz şey özellikle dar gelirli grupların konuta erişiminin önünün açılması. Bu modelin çok fazla bunu getirmediği açık. Daha çok üst gelir gruplarına yönelik bir çalışma, bir finans modeli olduğu açık. Devamında belki de bu konut üretim süreçlerinin tamamen finansmanının bu yöntemle karşılanması gibi bir sorun da ortaya çıkıyor. Burada biz biraz daha devletin elini taşın altına koyduğu, gerekirse bir açık varsa bir ihtiyaç varsa devlet eliyle bunun giderilmesi gerektiğini, burada dar gelirliler için daha fazla bir konut üretim mekanizmasının geliştirilmesi gerektiğinin altını çizmek istiyoruz.”
8 MİLYON KONUT NEDEN BOŞ?
Türkiye’de 36-37 milyon konut olduğu bilgisinin paylaşıldığı aynı zamanda bu konutlardan 8 milyon adetinin boş olduğunun bilindiğini ifade eden Başkan Çak, şunları dile getirdi:
“Boş olan konutların neden boş olduğunu sorduğumuzda genelde ikinci, üçüncü konut sahibi olanların bunu yatırım aracı olarak kullandıkları için bu kadar fazla konutun boş olduğunu bildiğimiz bir ortamda daha fazla konuta erişim için bu modelin buraya evrilmesinin daha yararlı olacağını söylüyoruz.”
